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Impuestos al comprar
Impuestos al comprar una propiedad en Colombia
1 de Agosto de 2026
Al adquirir un inmueble o lote en el mercado colombiano, muchos compradores cometen el error de asumir que el precio de venta cubre la totalidad de la operación.
El verdadero freno en la negociación ocurre en las notarías y oficinas de registro de instrumentos públicos, donde se exigen pagos tributarios de carácter inmediato
.Para una propiedad base de 170 millones de pesos, los impuestos y derechos de ley representan un desembolso adicional neto de entre el 2% y el 2.6% del valor comercial pactado.
Sin este flujo de caja disponible el día de la firma, el negocio se detiene legalmente, lo que puede acarrear sanciones por incumplimiento de contrato.
Impuestos y derechos obligatorios para viviendas y lotes
Derechos notariales por escrituración
Tanto para una casa, un apartamento o un lote de 170 millones de pesos, la ley exige elevar el contrato a escritura pública.
La superintendencia de notariado y registro estipula que este derecho cuesta el 0.54% del valor del inmueble, gasto que se divide por partes iguales entre las partes.
El comprador debe asumir el 0.27%, que para este rango de precio equivale a 459.000 pesos.
A esta cifra se le adiciona el impuesto del IVA del 19% aplicado sobre el servicio de la notaría, sumando otros 87.210 pesos.
Impuesto de registro y beneficencia
Este tributo departamental constituye el gasto impositivo más fuerte de la transacción y es asumido en un 100% por el comprador.
Dependiendo de la ubicación geográfica de la vivienda o el lote dentro del territorio nacional, la tasa oscila entre el 1.67% y el 2.32%.
Para una propiedad de 170 millones de pesos, este impuesto se liquida de la siguiente manera según la región:
En departamentos con la tasa mínima, el impuesto se sitúa en 2.839.000 pesos.
En ciudades principales como Bogotá, Medellín o Cali, donde la tasa ronda el 2%, el impuesto fijo se ubica en 3.400.000 pesos.
En zonas con la tasa máxima legal, el costo asciende a 3.944.000 pesos.
Retención en la fuente
Para el comprador: No constituye un gasto directo en la ecuación de sus impuestos de cierre, pero debe verificar que el vendedor la pague (equivalente al 1% o 1.5% según el caso) en la notaría para que la escritura pueda ser radicada exitosamente.
Para lotes o terrenos desenglobados: Si el lote de 170 millones de pesos proviene de una división de una finca mayor, el impuesto de registro se cobrará individualmente por cada línea de linderos y afectaciones hídricas o viales que queden registradas en la nueva matrícula inmobiliaria, lo que puede elevar las estampillas departamentales asociadas al impuesto principal.
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